Schema des Sachwertverfahrens gemäss SW-RL
Der wohl behütete Schatz des „Wissens“ entspricht in unserer medialen Gesellschaft einer Form von Armut. Durch das Teilen wird es nicht weniger, vielmehr entsteht Reichtum.
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Sachwertverfahren nach §§ 21-23 ImmoWertV 2010
Die Grundlagen für die Ermittlung vom Verkehrswert nach dem Sachwertverfahren sind in der ImmoWertV 2012, den §§ 21 - 23 geregelt. Die Sachwertrichtlinie (SW-RL) stellt nun die finanz-mathematische Herangehensweise an die Immobilienbewertung dar. Hintergrund für die Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts in der Immobilienbewertung ist nicht zuletzt die weitere Umsetzung der Immobilienwertermittlungsverordnung. Die einzelnen Richtlinien, z. B. auch die veröffentlichte Bodenrichtwertrichtlinie - BRW-RL, stellen nur die Ergänzungen der ImmoWertV gegenüber der bestehenden WertR2006 dar. Die Wertermittlungsrichtlinie 2006 wird durch die Richtlinien zur ImmoWertV 2010 ersetzt werden.
vorläufiger Sachwert (Kostenbasis) * Sachwertfaktor +/- besondere objektspezifische (Grundstücks-)Merkmale
= Sachwert
Der Sachwert nach der Sachwertrichtlinie
Immobilienbewertung Informationsplattform
Anpassung an die Grundstücksgröße
Anpassung an das Maß der baulichen Nutzung
Bodenrichtwert
Anpassung an die Grundstückstiefe
Freiflächen- und / oder Verkehrsflächenabschlag
Zu- / Abschlag für die Erschließungskosten
Bodenwert
Anpassung an die örtliche und tatsächliche Gegebenheiten
-
-Reginalfaktor
-
-Ortsgrößenfaktor
-
-Grundriss / Größe
-
-konjunkturelle Faktoren
Indexanpassung an Bewertungsstichtag
Normalherstellungskosten (NHK 2000 / BGF)
Normalherstellungskosten
Bruttogrundfläche (BGF)
vorläufige Gebäudeherstellungkosten
vorläufiger Gebäudesachwert
Alterswertminderung
Ross o. Linear (Modell?)
vorläufiger Gebäudesachwert
Zeitwert besonderer Bauteile
Alterswertgeminderter Gebäudesachwert
Bauliche Außenanlagen
Sonstige Anlagen (z. B. Aufwuchs)
Zeitwert Außenanlagen SV-Einschätzung (-%)
Vorläufiger Sachwert
Sachwertfaktor
Sonstige Werterhöhungen
-
-überdurchschnittliche Erhaltung
-
-Gestaltung u. Architektur
-
-sonstige Wertsteigernde Gegebenheiten
Wertminderung
Bauschäden und Baumängel
Sonstige Wertminderungen
-
-wirtschaftliche Überalterung
-
-Gestaltung u. Architektur
-
-sonstige Wertmindernde Gegebenheiten
Sachwert
Marktangepasster vorläufiger Sachwert
Objektspezifische Marktanpassung
Baunebenkosten (%)
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Die Herstellungskosten sollten von der BKI im als Forschungsprojekt ermittelt werden und in die Normalherstellungskosten 2005 einfließen. Eine Verwendung fand jedoch nicht statt. Nach heutigem Stand ist nicht bekannt, wie detailliert und auf welcher Datengrundlage die Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) ermittelt wurden. Veröffentlichungen hierzu konnte wir leider keine ermitteln.
Die Sachwertrichtlinie stellt kein neues Sachwertverfahren vor. Im Wesentlichen ist es eine Handlungs-anweisung zur Ableitung der Sachwertfaktoren für die Gutachterausschüsse.