Schema des Ertragswertverfahrens

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Der wohl behütete Schatz des „Wissens“ entspricht in unserer medialen Gesellschaft einer Form von Armut. Durch das Teilen wird es nicht weniger, vielmehr entsteht Reichtum.

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Ertragswertverfahren nach §§ 15 - 20 ImmoWertV 2010

Das Ertragswertverfahren spiegelt am ehesten, nach dem Vergleichswertverfahren den Markt wieder. Aus den zu erzielenden Erträgen, unter Berücksichtigung der laufen Kosten für Instandhaltung, Bewirtschaftung, Mietausfallwagnis, usw, wird der tatsächliche Ertrag der Immobilie, der Reinertrag, berechnet. Um den Ertrag der baulichen Anlagen zu erhalten, muss die Bodenverzinsung (Boden ist ein nicht verbrachtbares Gut, wirft laufend Ertrag ab) mit Hilfe des Liegenschaftszinses in Abzug gebracht werden. Somit ergibt sich der Reinertrag der baulichen Anlagen (ohne Bodenverzinsung). Unter Verwendung des  Vervielfältigers (resultiert aus der Alterswertminderung)  aus dem Liegenschaftszins / Kapitalmarktzins und der Restnutzungsdauer als Multiplikator wird er Ertragswert der baulichen Anlagen ermittelt. Addiert man hierzu noch den Bodenwert, ist der Ertragswert das Ergebnis dieses Verfahrens.

Beim Ertragswertverfahren gibt es 3 unterschiedliche Modelle die zur Anwendung kommen.

Vereinfachtes Ertragswertverfahren

Allgemeines Ertragswertverfahren

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Rohertrag p.a.

(Kaltmiete)

Bodenwertverzinsung

Jahresreinertrag  der

baulichen Anlagen

Bewirtschaftungskosten (nicht umlagefähig)

Jahresreinertrag

Vervielfätiger

Ertragswert der

baulichen Anlagen

Anpassung an die Grundstücksgröße

Anpassung an das Maß der baulichen Nutzung

Bodenrichtwert

Anpassung an die Grundstückstiefe

Freiflächen- und / oder Verkehrsflächenabschlag

Zu- / Abschlag für die Erschließungskosten

Bodenwert

Jahresreinertrag

≤ 0,00 €

Liquidationsverfahren

§ 16 Abs. 3 S. 2 ImmoWertV

Ermittlung der üblichen Freilegungskosten

Liquidationswert

Vorläufiger Ertragswert

Ertragswert

  1. -Abweichungen der tatsächlichen zur marktüblichen Miete

  2. -Instandhaltungsstau

  3. -Bauschäden / Baumängel

  4. -sonstiges

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